En vertu de l'article 544 du Code civil, chacun exerce son droit de propriété " de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ". Ainsi, chacun est maître chez soi, mais la vie en société impose des devoirs à tous. Afin de prévenir les discordes, voici les réponses aux questions essentielles soulevées par la mitoyenneté. Le bornage et la clôture Connaître les limites de votre propriété permet d'éviter certains conflits de voisinage. Lorsqu'il n'existe aucune marque séparative entre votre terrain et celui de votre voisin, vous avez intérêt à recourir au bornage. Pour cela, vous devez contacter un géomètre-expert. Il effectuera des mesures sur les terrains, consultera les documents du cadastre et installera des repères, appelés bornes, qui délimiteront les propriétés. Il est conseillé de s'entendre avec le voisin afin de partager la dépense. En cas de désaccord, vous pouvez engager une action en bornage devant le tribunal d'instance. En règle générale, le juge désignera un géomètre-expert et répartira les frais entre les voisins. Notez que, si votre terrain se trouve le long d'une voie publique, vous devrez demander à l'administration de vous délivrer un arrêté d'alignement individuel. Pour cela, adressez-vous au préfet, au président du Conseil général ou au maire de la commune, selon qu'il s'agit d'une route nationale, d'une route départementale ou d'une voie communale. Lorsque les limites de votre propriété sont précisément définies, vous pouvez clore votre terrain. La solution idéale est de vous mettre d'accord avec votre voisin pour construire un mur mitoyen ou pour installer une haie, une palissade ou un grillage sur la limite séparative de vos propriétés. Si votre voisin refuse, vous devez placer la clôture à la limite de votre terrain, car si vous l'installez à cheval sur la ligne séparative, elle empiètera de quelques centimètres sur son terrain. Il sera alors en droit d'en demander la démolition ! Toutefois, si vous habitez en ville ou en banlieue, il est possible d'obliger votre voisin à édifier une clôture mitoyenne. S'il refuse, vous devrez alors demander une autorisation judiciaire devant le Tribunal de grande instance. Dans ce cas, la clôture forcée sera toujours un mur en ouvrage de maçonnerie dont les frais seront partagés. Les ouvertures et les regardsLa proximité du voisinage ne favorise pas l'intimité. Afin de limiter les indiscrétions, la loi impose certaines contraintes, notamment de distance et de hauteur des ouvertures. Ce que l'on appelle une vue est un aménagement qui permet d'apercevoir le terrain voisin. Il peut s'agir d'une fenêtre, d'un balcon ou d'une terrasse. La vue est dite droite, lorsque l'ouverture permet de voir le terrain contigu en regardant en face sans se pencher. Pour installer une telle ouverture, la distance minimale à respecter est de 1,90 mètre entre l'ouverture et la limite de la propriété voisine. La vue dite oblique est l'espace aperçu lorsque vous regardez sur les côtés et non plus dans l'axe de la fenêtre. Dans ce cas, la distance doit être d'au moins 60 centimètres entre l'ouverture et la limite de votre terrain. Vous n'avez pas à respecter ces distances légales, lorsque la vue donne sur une voie publique, sur un mur aveugle ou sur le toit de la maison voisine. En revanche, la loi ne fixe aucune distance minimale pour les jours dits "de tolérance" ou "de souffrance" qui sont des aménagements ne laissant passer que la lumière et ne permettant pas de voir au travers ou d'aérer la pièce. L'article 676 du Code civil exige que le jour soit "à verre dormant", c'est-à-dire qu'il ne puisse pas s'ouvrir et que le matériau utilisé soit translucide et non transparent. Il est même possible d'aménager un jour de souffrance dans un mur mitoyen, avec l'accord du voisin et en respectant une hauteur minimale de 2,60 mètres pour un jour installé au rez-de-chaussée et de 1,90 mètre aux étages supérieurs. Notez que, lorsque le jour se trouve dans un escalier, la hauteur est calculée à partir de la marche située directement à la verticale. Enfin, si vous aménagez une ouverture qui ne vous permet de voir que le ciel, aucune distance, ni hauteur ne sont ces règles ne sont pas respectées, tout voisin peut demander la démolition de l'aménagement. A défaut et après un délai de trente ans, le mécanisme de la prescription donne naissance à une servitude de vue, c'est-à-dire qu'il ne sera plus possible à quiconque de vous demander une modification des lieux. Offre limitée. 2 mois pour 1€ sans engagement Passages et plantationsSi vous possédez un terrain, vous pouvez parfaitement construire à la limite de votre propriété. Mais si vous souhaitez aménager un passage autour de votre maison, le Code de l'urbanisme impose des règles de distance entre la construction et la limite de votre propriété. La distance minimale est égale à la moitié de la hauteur de la construction envisagée, avec un minimum de 3 mètres. Les communes peuvent également demander des distances supérieures. En outre, la loi impose des distances obligatoires entre vos plantations et la limite séparative des propriétés. Ainsi, les arbres et arbustes de plus de 2 mètres doivent se trouver à au moins 2 mètres du terrain voisin. La distance est de 50 centimètres pour les plantations d'une hauteur inférieure. Mais des règlements particuliers, notamment les arrêtés municipaux ou le cahier des charges d'un lotissement, peuvent prévoir des distances et des hauteurs différentes. Ainsi, dans la région parisienne où la surface des terrains est peu importante, aucune distance minimale n'est imposée aux propriétaires. Notez également qu'il est possible de planter en espalier contre le mur de clôture, à condition que les plantations ne dépassent pas la hauteur du mur. Si votre voisin n'a pas respecté les distances réglementaires, vous pouvez lui demander d'élaguer à la hauteur autorisée. Lui seul peut couper les branches qui dépassent sur votre terrain, mais il y est obligé si vous le lui demandez. En revanche, vous pouvez couper les racines qui empiètent sur votre propriété sans son autorisation. En ce qui concerne les fruits de ses arbres, vous n'avez pas le droit de les cueillir, mais ils sont à vous dès qu'ils sont tombés dans votre jardin. Les limites du droit de propriétéLe droit de propriété est protégé par la loi, mais il n'est pas absolu. Parmi les restrictions possibles, il y a les servitudes imposées à une propriété par une autre. Elles concernent le sol, le sous-sol et les airs. Ainsi, une canalisation qui traverse votre terrain ou une ligne EDF au-dessus de votre propriété sont des servitudes. Elles peuvent aussi résulter d'une convention entre les propriétaires des deux terrains. Votre voisin peut vous autoriser, par exemple, à traverser sa propriété pour vous rendre à la plage. La servitude peut également être prévue par la loi. Ainsi, la servitude de passage confère à une personne dont le terrain est enclavé le droit de passer sur la propriété d'une autre. Un terrain est enclavé quand il n'a pas d'accès à la route ou à la rue, ou un accès insuffisant ne permettant pas le passage d'un véhicule, par exemple. En principe, ce droit de passage s'effectue par le chemin le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. Toutefois, lorsque la gêne est très importante, on peut choisir un tracé plus long, par exemple pour éviter la coupe d'arbres. La largeur du passage dépend des besoins. Elle peut atteindre 4 mètres pour laisser le passage à des camions, lorsque le terrain enclavé appartient à une entreprise ou à un agriculteur. En revanche, 2 mètres suffiront à un particulier qui circule en ailleurs, le propriétaire du fonds servant qui supporte la servitude ne doit pas porter atteinte au droit de passage en encombrant le chemin. De son côté, le propriétaire qui bénéficie de la servitude doit indemniser celui qui la supporte. Cette indemnisation peut être calculée à l'amiable ou déterminée par le Tribunal de grande instance après une expertise judiciaire. En principe, c'est le propriétaire du terrain enclavé qui supporte les frais d'entretien, mais ceux-ci peuvent aussi être répartis entre les deux riverains, lorsqu'ils utilisent tous les deux le chemin. Enfin, la servitude de passage s'éteint lorsque le terrain est désenclavé et que l'accès à une voie publique est rendu possible. Il existe également un droit de passage temporaire qu'on appelle " le tour d'échelle ". Il s'agit de permettre la pose d'échelles et d'échafaudages sur le terrain voisin pour effectuer des travaux sur une maison construite en limite de propriété. L'accord du voisin est nécessaire. A défaut, il faut demander une autorisation judiciaire au Tribunal de grande instance. Comme on le voit, la mitoyenneté crée de multiples contraintes. Face à cette situation, le dialogue et la conciliation demeurent les clés de rapports de voisinage réussis. Eau de pluie, eau de sourceSi l'eau de la gouttière de votre voisin tombe directement dans votre jardin, vous êtes en droit de lui demander de déplacer sa gouttière. Car l'eau de pluie qui tombe d'un toit doit être rejetée sur le terrain du propriétaire de la construction. En revanche, vous ne pouvez pas empêcher l'écoulement naturel d'eaux pluviales ou de source depuis un terrain situé en amont du vôtre. Il vous est par exemple interdit de construire une digue pour vous protéger. Mais si la source se trouve sur votre terrain, vous en êtes propriétaire. Vous pouvez consommer et vendre l'eau, et même en disposer en totalité, sauf si elle est indispensable aux habitants de la commune. Les plus lus OpinionsLa chronique de Vincent PonsVincent Pons, avec Boris ValléeLa chronique de Marion Van RenterghemPar Marion Van RenterghemLa chronique de Sylvain FortPar Sylvain FortLa chronique du Pr Gilles PialouxPar le Pr Gilles Pialoux